החלטה בתיק ת"א 8666-01-10

לפני תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין הידועים כגוש 6648 חלקה 261 במגרש 101 בשטח של 3,503 מ"ר הממוקם ברחוב רוקח פינת המשך לוי אשכול בת"א (להלן ייקראו: "המקרקעין" ).

על פי נסח רישום המקרקעין שצורף לכתב התביעה, החלקה רשומה על הבעלים שמפורטים שם בהתאם לחלקם היחסי בה.

המקרקעין הינם ריקים ומיועדים לבניית פרויקט של מגדל מגורים בן 25 קומות ובו כ- 83 יח"ד.

מוסכם בין הצדדים, כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין.

הצדדים מבקשים מביהמ"ש שיורה לכונס הנכסים שמונה על ידו לפרק את השיתוף בנכס על פי הדרכים שמתווה חוק המקרקעין , בהתאם לסעיף 40 לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969 .

המחלוקת שבה עלי להכריע הינה בשאלה, מהי הדרך הראויה במקרה שלפני לפירוק השיתוף, בגדרו של סעיף 40 לחוק.

עמדת התובעים:

התובעים מבקשים לאמץ את האמור בחוו"ד של השמאי שמונה על ידי כונס הנכסים , תוך מתן עדיפות לאחת החלופות, שמשקפת את הרצון שלהם להיוותר עם הקרקע ולבנות את הדירה המיוחלת עבורם.

לדידם של התובעים, הדרך היעילה ביותר והצודקת הינה מכירה בדרך של התמחרות פנימית בין בעלי הזכויות במסגרתה ייקבע מחיר מינימום לפי שווי מקרקעין כמפורז (לא כמושע).

לחילופין, יש למכור את המקרקעין במכרז חיצוני תוך מתן זכות סירוב לבעלים.

התובעים סבורים, כי שתי החלופות הנ"ל, באות מחד להגן על זכויות הבעלים שאינם רוצים למכור את חלקם בקרקע לאחרים בשל הנזק הכבד שייגרם להם כתוצאה מכך ומאידך, אינן פוגמות במקסום המחיר שיושג במכירת המקרקעין.

במכרז חיצוני, ללא זכות סירוב לבעלים, יאבדו התובעים את היתרון לרכוש את הנכס וממילא יגרמו להם נזקים באשר הם חשופים לכך שמישהו אחר ירכוש את המגרש.

גם אינטרס כלכלי בלתי מבוטל קיים לבעלים באשר הם שילמו במשך 40 שנים על הקרקע מדי שנה 2.5% משווי המגרש ורוצים ברגע האמת לקצור את הפירות וליטול חלק באותו פרויקט.

הבעלים הפרטיים מעוניינים להותיר את הנכס בידיהם על מנת שלא להפסיד את הרווח היזמי, ליהנות מפטור ממס שבח ועוד.

במהלך ניהול התיק בביהמ"ש, הלכה למעשה, חברו להם יחדיו כל הבעלים הפרטים, שבחרו להתאגד לקבוצה אחת, בעלת חזון ורצון אחד להיוותר עם הקרקע, למעט נתבעת מספר 3 אשר מבקשת למכור את זכויותיה ובכך, מצטרפת לקבוצה השנייה עליה נמנים ממ"י והעירייה.

עמדת העירייה וממ"י:

לטענת העירייה והמנהל, שתי החלופות המוצעות על ידי השמאי בחוו"ד אינן חלופות הולמות, באשר הן מקפחות את זכות הבעלות שלהן והאינטרס למקסם רווחים כמו במקרה של מכירה פומבית למרבה במחיר, ללא כל תנאי וסייג.

העירייה והמנהל הודיעו,  כי אין בכוונתן לרכוש זכויות נוספות בנכס וממילא להציע הצעה במסגרת התמחרות פומבית או פנימית, משכך יורדת מהפרק חלופת ההתמחרות הפנימית, גם אם ייקבע מחיר מינימום ליחידה באשר זה יהא גם המחיר המקסימלי שכן בעלי זכויות הרוב הפרטיים התאגדו לקבוצה עם אינטרס משותף להותיר את הנכס בידיהם ואין להם שום סיבה להעלות את המחיר כשמנגד אין מי שיציע.

באשר לחלופה השנייה, מכרז פומבי עם זכות סירוב, הרי שבמקרה כזה מספר המציעים החיצוניים יפחת באופן משמעותי ביותר, בשל הידיעה כי לבעלי הזכויות בנכס ישנה זכות סירוב,  דהיינו, המציע לאחר שהצעתו "זכתה" במכרז עדיין חשוף לאותה זכות סירוב של בעלי הזכויות, תוך שהוא בינתיים מבזבז זמן ומשקיע כספים במסגרת הגשת הצעה למכרז כשסיכויו קלושים ומראש הוא בעמדת נחיתות כזו שתרתיע רוכשים פוטנציאלים .